Vamos a analizar, de manera breve, la normativa actual en materia de arrendamientos durante el estado de alarma instaurado en nuestro país por el RD 463/2020, de 14 de marzo, contestando a las preguntas más frecuentes que nos hacen nuestros clientes:
¿Se puede suspender el pago del alquiler como consecuencia del estado actual de alarma?
La respuesta es que, de momento, no se ha previsto de manera genérica la suspensión del pago del alquiler.
¿Cómo saber si mi contrato de arrendamiento prevé de manera específica la suspensión de dicho pago?
En primer lugar, debemos atender a lo que establecen las clausulas del contrato de arrendamiento, para saber si se ha previsto cómo actuar, por ejemplo, en caso de fuerza mayor. Es posible que el propio contrato de arrendamiento disponga que en caso fortuito o de fuerza mayor, el contrato pueda resolverse automáticamente, y el arrendatario quede exonerado del pago de la renta desde ese momento. Pero no es frecuente que estos supuestos suelan regularse en los contratos de arrendamiento.
Entonces, si el contrato no regula qué hacer en el supuesto de haberse decretado un estado de alarma, ¿qué normativa regula este supuesto?
La respuesta es que si el clausulado del contrato no regula este supuesto, supletoriamente, debemos ver qué dice la LAU, pero la Ley de Arrendamientos urbanos tampoco regula de manera específica este supuesto.
Por lo que, en defecto del clausulado del propio contrato y de la LAU, acudiremos a la normativa del código civil y a la jurisprudencia.
Los artículos 1182, 1183 y 1184 del Código Civil regulan la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de las obligaciones de dar y de las obligaciones de hacer, que sean determinadas y específicas.
El artículo 1105 del Código Civil exonera de responsabilidad del cumplimiento de esas obligaciones en caso fortuito o de fuerza mayor.
Entonces, ¿puedo dejar de pagar la renta basándome en el artículo 1.105 CC?
Según la jurisprudencia del tribunal Supremo, estos artículos del CC no son aplicables a los contratos de arrendamiento porque las deudas dinerarias tienen una naturaleza genérica sujeta a la regla de que el dinero nunca perece.
¿Existe alguna doctrina que pueda ser aplicada en caso de suspensión del pago del alquiler en el estado actual de alarma?
Sí. Podría aplicarse la doctrina de una cláusula conocida como “rebus sic stantibus” (estando así las cosas), pero no puede aplicarse de manera genérica, sino que hay que revisar cada supuesto de manera individual.
¿Qué supone la aplicación de esta cláusula conocida como rebus sic stantibus?
Supone la modificación del contrato y, en algunos casos, su resolución.
¿Qué requisitos se deben cumplir para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus?
Primero, debe tratarse de un contrato de larga duración.
Segundo, debe existir una alteración extraordinaria de las circunstancias con respecto a las circunstancias existentes cuando se celebró el contrato de arrendamiento.
Tercero, debe haber una falta de equilibrio de las prestaciones entre las partes del contrato como consecuencia de la alteración extraordinaria de las circunstancias.
Cuarto, la alteración de las circunstancias debe ser totalmente imprevisible. No puede mediar culpa de ninguna de las partes.
¿Se ha previsto una moratoria en el pago de las rentas en los arrendamientos de locales o de industria?
Sí, el Real Decreto-ley 15/2020, de 22 de abril de 2020, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, aprueba una moratoria en el pago de las rentas en arrendamientos para uso distinto de vivienda o de industria, distinguiendo dos supuestos.
1.-Si el arrendador es titular de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o es titular de una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados, en este supuesto el arrendatario puede solicitar una moratoria en el pago de la renta en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020. La moratoria se aplicará automáticamente y estará en vigor mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, hasta un máximo de cuatro meses.
En este supuesto, la renta se aplaza sin penalización ni devengo de intereses, fraccionando las cuotas en un plazo de dos años, contados a partir del momento en que finalice el estado de alarma o sus prórrogas.
2.- Si el arrendador no es titular de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o no es titular de una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados, el arrendatario le podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020.
En este supuesto no se especifica la aplicación automática de dicho aplazamiento ni obligación de acuerdo entre ambas partes contratantes, y tampoco se establecen penalizaciones ni consecuencias a priori si no hay acuerdo entre las partes. Sí establece el artículo 2 del citado Real Decreto-ley, que exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes contratantes podrán disponer libremente de la fianza de alquiler, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades de la renta. Dicha fianza deberá restituirse íntegramente en el plazo máximo de un año desde el acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que esté plazo sea inferior a un año.
Requisitos para poder solicitar la moratoria en caso de arrendatarios que sean autónomos:
- Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
- Si su actividad no se ha suspendido, pero acredita la reducción de, al menos un 75 % de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, en relación con la facturación media mensual del trimestre anterior.
Requisitos para poder solicitar la moratoria en caso de arrendatarios que sean pequeña o mediana empresa:
- Que tengan un número de trabajadores inferior a 50, que su cifra de negocio sea inferior a 8 millones de euros y que su activo sea inferior a 4 millones de euros.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
- Si su actividad no se ha suspendido, pero acredita la reducción de, al menos un 75 % de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, en relación con la facturación media mensual del trimestre anterior.
No obstante, pese a la existencia de esta moratoria legal, esta solución puede resultar insuficiente, dado que las consecuencias económicas derivadas de la crisis del Covid-19 serán mucho más prolongadas en el tiempo que el propio Estado de Alarma, especialmente en comunidades como Baleares. Por lo que resulta muy interesante alcanzar un acuerdo entre arrendador y arrendatario para adaptar el importe y forma de pago de la renta a las circunstancias actuales. Tanto para llegar a un acuerdo favorable como para aquellos casos en los que dicho acuerdo no sea posible y sean los Tribunales de Justicia los que tengan la última palabra, es fundamental contar con un asesoramiento profesional de calidad. Desde Ibiza Lawyers, te ayudamos en todo este proceso de la manera más satisfactoria para tus intereses.
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