El estado de alarma decretado con motivo de la emergencia sanitaria ha tenido un impacto económico muy significativo en el mercado inmobiliario. Muchas de las transacciones inmobiliarias previstas se han visto canceladas y, otras muchas, tras la firma de un contrato de arras, han quedado pendientes del otorgamiento de la escritura publica de compraventa. Analizamos la situación jurídica.
Múltiples dudas han surgido acerca del destino de los contratos de arras firmados antes de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, refiriéndose mayoritariamente al escenario cuando la situación económica del comprador del inmueble ha cambiado de manera significativa, debido de haber sufrido un ERTE, un despido, o una reducción sustancial de ingresos. Asimismo, surgen dudas acerca de las posibilidades de aplazar el otorgamiento de la escritura publica de compraventa en los casos cuando la fecha programada para la compraventa coincide con el estado de alarma. Muchos intervinientes en el mercado inmobiliario nos han consultado acerca de la persistencia de los contratos firmados, interesándose sobre todo sobre la posibilidad, para la parte compradora, de desistir de la compraventa del inmueble con la recuperación del dinero depositado en arras, o alternativamente, solicitar una modificación del precio pactado basándose a las circunstancias sobrevenidas.
En relación con tal posibilidad de modificar o resolver un contrato de arras suscrito, en primer lugar, cabe recordar el principio fundamental que rige el derecho de las obligaciones, y que nos dice que los contratos deben ser cumplidos, o “pacta sunt servanda”. Ese principio, postulado en el art. 1.091 del Código Civil, dispone que “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos”.
Sin embargo, en la vida real a veces llegan a acontecer circunstancias imprevistas y extraordinarias que modifican sustancialmente la base del negocio jurídico. Tales eventos extraordinarios, que podrían justificar una eventual modificación o, en su caso, resolución del contrato, pueden llevar a la aplicación del principio denominado “rebus sic stantibus” (“Estando así las cosas”). Asimismo, se plantea la posibilidad de equipar la emergencia sanitaria con un supuesto de fuerza mayor, como posible causa de resolución del contrato.
En cuanto a la concurrencia de un supuesto de fuerza mayor, el art. 1105 del Código civil prevé que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.” La emergencia sanitaria actual fácilmente podría considerarse como un supuesto de concurrencia de la fuerza mayor al tratarse de una situación excepcional, imprevisible e inevitable. Sin embargo, no es posible invocar la concurrencia de un supuesto de fuerza mayor para dejar de cumplir cualquier obligación, sino únicamente aquellas obligaciones cuya ejecución resulta materialmente imposible debido a las circunstancias sobrevenidas. Sobre todo, cuando se trata de deudas pecuniarias de pago de dinero como prestación principal, no cabe alegar la imposibilidad sobrevenida por fuerza mayor. De tal modo, el comprador difícilmente podría suspender o aplazar sus obligaciones de pago, ni pretender la resolución del contrato de arras, alegando los motivos de fuerza mayor.
Por otro lado, el principio “rebus sic stantibus” abarca los casos en los cuales, debido a un profundo cambio de las circunstancias, y alteración de equilibrio en las prestaciones contractuales, el cumplimiento de las obligaciones por una de las partes se ha vuelto muy difícil o imposible. Dicho principio, construido sobre la base de las exigencias de la buena fe y del principio de equidad, básicamente faculta al deudor, bajo ciertas condiciones, a paliar el impacto negativo que el acontecimiento imprevisto haya causado en sus obligaciones dimanantes del contrato celebrado. A modo de ejemplo, unas de las principales alteraciones de circunstancias debido a la pandemia, podrían implicar las dificultades en la parte compradora de acceder a la financiación para completar la compraventa, o el encontrarse en situación de vulnerabilidad económica tras una reducción significativa de ingresos.
La regla rebus sic stantibus no está regulada en el derecho español mediante una disposición general, pero existe abundante jurisprudencia acerca de las condiciones que justifican su aplicación; jurisprudencia que de modo escueto venimos a resumir a continuación.
¿Cuáles son las condiciones para aplicar el principio rebus sic stantibus?
La abundante jurisprudencia del Tribunal Supremo ha admitido la aplicación del principio “rebus sic stantibus” muy cautelosamente, estableciendo una serie de condiciones que justifican la aplicación de ese principio y la consiguiente modificación o resolución del contrato celebrado. A continuación pasamos a analizar brevemente cuales son dichas condiciones: (STSS de 1 de marzo de 2007, 18 de enero de 1996, 4 de febrero de 1994, 24 de junio de 1993 y 8 de julio de 1991, entre otras):
1. En primer lugar, para poder aplicar la regla rebus, los contratos deben de ser de tracto sucesivo, es decir deben implicar unas prestaciones reiteradas durante un periodo de tiempo, o, en el caso de contratos de tracto único, la ejecución debe ser diferida. Dicho de otro modo, se requiere que entre la perfección del contrato y su ejecución medie un periodo de tiempo durante el cual las circunstancias se pudieron ver significativamente alteradas. De tal modo, en cuanto a los contratos de corta duración o tracto único, en el marco de los cuales hay que subsumir los contratos de arras, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se encuentra limitada.
2. En el segundo lugar, se exige que el cambio de las circunstancias haya ocurrido después del momento de perfección del contrato.
3. En el tercer lugar, se requiere que la modificación de las circunstancias resulte imprevisible, es decir que las partes contratantes no la hubieran podido prever en el momento de perfeccionarse el contrato. También es necesarioque los efectos de esta causa imprevisible no sean imputables a la parte perjudicada.
En relación con el requisito de imprevisibilidad, cabe señalar que es una condición que depende, entre otras cosas, de las circunstancias personales de las partes contratantes. Por ejemplo, no puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato.
(STSS 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras).
4. Asimismo se requiere que ese acontecimiento imprevisible implique una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato, comparado con las presentes en el momento de su celebración. Dicho de otro modo, de haber conocido las partes las nuevas circunstancias sobrevenidas, no habrían perfeccionado el contrato en los términos en los que lo hicieron. Según la reciente STS del 6 de marzo de 2020, ”la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato”.
5. En el quinto lugar, la desproporción entre las prestaciones, resultado de esa alteración de circunstancias, debe ser exorbitante, dando lugar a un importante desequilibrio entre las prestaciones contractuales asumidas por ambas partes. Es decir, se exige una ruptura de la reciprocidad y equivalencia de las prestaciones.
6. El último requisito sería el de carencia de otro medio de reequilibrio. Ese requisito nos dice que la cláusula rebus sic stantibus sólo puede aplicarse cuando no existe otro remedio disponible, o pacto entre las partes, puesto que si éstas hayan conseguido rectificar las desigualdades ocurridas en sus prestaciones, no cabe invocar la regla rebus.
Con la finalidad de no quebrantar el principio fundamental pacta sunt servanda, el Tribunal Supremo tradicionalmente ha aplicado el principio rebus sic stantibus con carácter excepcional, y por regla general ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria.
Sin embargo, la grave crisis económica en el 2008 ha marcado un cambio de rumbo en la doctrina jurisprudencial, tal como venimos a explicar a continuación.
El principio rebus sic stantibus en el marco de crisis económica
Debido a la grave crisis económica del 2008, el Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias que implican cierto cambio en la doctrina jurisprudencial relativa a la aplicación del principio rebus sic stantibus. En una Sentencia de 17 de enero de 2013 el alto Tribunal ha venido a reconocer que la regla rebus puede ser aplicable a los casos de imposibilidad de financiación en la parte compradora de un inmueble,indicando que “una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla.”
Los factores que, según la misma sentencia, habría que valorar a la hora de barajar la posibilidad de aplicar la cláusula “rebus”, son los siguientes:
– El destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública;
– La asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean;
– La situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar;
– El grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.
De tal modo, el Tribunal Supremo ha dejado una puerta abierta a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el caso de que al comprador le resulte imposible obtener financiación. Sin embargo, añade:
«el que pueda aplicarse la regla rebus a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento».
Otra sentencia de Tribunal Supremo (STS de 13 de julio de 2017 (RJ 2017, 3962) reconoce que «para que la falta de acceso a la financiación pudiera valorarse como una alteración imprevisible de las circunstancias existentes en el momento de contratar y justificara una resolución liberatoria del deudor, sería preciso acreditar la imposibilidad imprevisible de financiación, sin que resulte suficiente alegar las dificultades subjetivas de financiación del comprador»;
De tal modo, la reciente jurisprudencia ha dejado una posibilidad de que la regla rebus sic stantibus pueda ser aplicada a los casos cuando la imposibilidad de obtener la financiación para compraventa de un inmueble sea consecuencia de una grave crisis económica, siempre que se vean cumplidos los requisitos anteriormente expuestos.
Queda por ver con qué prisma los tribunales van a abordar la posibilidad de aplicar el principio rebus sic stantibus en relación con los contratos de arras firmados antes del inicio de la crisis del Covid-19 cuando los compradores deseen aplicar dicha regla solicitando resolución o modificación del contrato firmado.
Tal como dice la Sentencia núm. 156/2020 del 06/03/2020: “El cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo. Pero no en un supuesto, como el presente, de contrato de corta duración, en el que difícilmente puede acaecer algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato”
Sin embargo, visto el carácter manifiestamente imprevisible y gravoso de la pandemia del Covid 19, y la consecuente declaración del estado de alarma, es posible que haya un cambio de criterio jurisprudencial con las vistas de permitir la aplicación del principio rebus sic stantibus a ese tipo de contratos.
En el último lugar, cabe mencionar también la situación en la cual, según el contrato de arras firmado previamente a la emergencia sanitaria, la fecha prevista para la formalización de la escritura coincide con el estado de alarma.
¿Podría alegarse la crisis sanitaria para solicitar un aplazamiento de la formalización de la compraventa?
Hasta en ese punto, las opiniones de expertos discrepan. Según el art. 1.2.a) del Real Decreto 10/2020, de 29 de marzo, tratándose de servicio esencial, las oficinas de Notaria permanecieron abiertas a lo largo de la vigencia del estado de alarma, sin embargo, dando servicio publico únicamente para casos de urgencia y con cita previa. Hay opiniones diferentes acerca de si el otorgamiento de escritura publica de compraventa en cumplimiento del plazo establecido en un contrato de arras sería considerada como urgente, pero hay indicios de que sí se podría considerar urgente. De modo de ejemplo, la Instrucción de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de marzo sobre la adopción de medidas que garanticen la adecuada prestación del servicio público notarial hace referencia especifica a los contratos de arras como “negocios jurídicos que en multitud de casos obedecen a plazos perentorios que se extinguen, como puede ser un supuesto de arras.”
De tal modo, entendemos que, salvo acuerdo de las partes, para poder justificar un posible aplazamiento de la formalización de la escritura, sería necesario que concurra algún supuesto adicional a la mera persistencia del estado de alarma, por ejemplo el contagio, o cuarentena obligatoria.
En todo caso, siempre es recomendable intentar alcanzar un acuerdo aceptable para ambas partes, y en defecto de acuerdo, acudir a la vía judicial.
Abogada.
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